Comprendre la notion de licitation lors d’une séparation
En cas de séparation entre concubins, partenaires de PACS ou ex-conjoints, la licitation permet de mettre fin à l’indivision sur un bien immobilier acquis en commun. Cela signifie que l’un des ex-partenaires peut racheter la part de l’autre, ou bien que le bien soit vendu et les fonds répartis.
Cette procédure peut être amiable, devant notaire, ou judiciaire, devant le tribunal si aucun accord n’est trouvé.
Que devient l’apport personnel après la vente d’un bien commun ?
Lors de l’achat d’un bien à deux, il n’est pas rare qu’un des partenaires ait réalisé un apport personnel (épargne, donation, héritage…). En cas de revente, il est naturel de vouloir récupérer cette somme.
Mais attention : sans mention claire dans l’acte d’achat ou une reconnaissance de dette, l’apport personnel risque d’être perdu dans la masse commune. La loi n’accorde pas de restitution automatique sans preuve ni clause spécifique.
Cette procédure peut être amiable, devant notaire, ou judiciaire, devant le tribunal si aucun accord n’est trouvé.
Comment prouver son apport personnel dans le cadre d’une licitation ?
Pour espérer récupérer son apport, il est indispensable d’en justifier l’origine (relevés bancaires, attestations notariées, clauses dans l’acte d’achat…).
Une clause de remploi dans l’acte authentique est la meilleure garantie. Elle précise que l’apport est fait à titre personnel et devra être restitué en cas de séparation.
Sans cela, les juges peuvent considérer que l’apport est entré dans l’indivision, sauf preuve contraire.
Si aucune clause particulière n’est prévue, la répartition des fonds suit le régime de l’indivision : 50/50, même si l’un a apporté plus que l’autre.
Cependant, un partenaire peut revendiquer une créance sur l’indivision (article 815-13 du Code civil), à condition de prouver qu’il a financé une part disproportionnée.
La décision finale dépend alors d’un accord amiable ou d’un jugement.
Répartition des fonds issus de la vente : ce que dit la loi
L’importance de l’acte notarié dans la reconnaissance de l’apport
L’acte d’achat est l’outil juridique de référence. Il doit mentionner :
- le montant de l’apport personnel,
- son origine (héritage, épargne…),
- et la clause de remploi.
Sans cela, même un virement depuis un compte personnel peut ne pas suffire à convaincre un juge.
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Témoignage d’un cas concret : qui récupère quoi ?
Prenons l’exemple de Julien et Marie, pacsés depuis 4 ans, qui achètent un appartement à Nice à 300 000 €. Marie apporte 60 000 € d’épargne personnelle, non mentionnée dans l’acte.
Lors de leur séparation, ils vendent le bien 320 000 €. Résultat : sans clause de remploi ni preuve suffisante, la somme est divisée à parts égales, et Marie perd la moitié de son apport.
Ce genre de situation peut être évité avec un accompagnement en amont par un courtier immobilier expert, comme Inédi Courtage, qui vous aide à sécuriser vos intérêts dès la constitution du financement.
Calcul de la part de chacun : méthode et exemples
La répartition peut être :
- égalitaire, si aucune clause ni preuve n’est apportée,
- ou proportionnelle, si les apports et remboursements sont clairement identifiables.
📊 Exemple :
- Bien acheté à 250 000 €, apport personnel de 50 000 € par l’un des partenaires, mentionné dans l’acte,
- En cas de vente à 300 000 €, ce partenaire récupérera d’abord ses 50 000 €, puis le solde (250 000 €) sera réparti selon la quote-part d’indivision.
Que faire en cas de désaccord entre ex-conjoints ?
Si les partenaires ne s’accordent pas sur la répartition, il est possible de :
- passer par une médiation ou un notaire pour une licitation amiable,
- saisir le tribunal judiciaire pour une licitation judiciaire.
Dans ce cas, un juge statue sur la répartition après analyse des preuves fournies. Cette procédure est plus longue et plus coûteuse, d’où l’importance de bien anticiper.
Faut-il faire une convention de séparation ou passer par le juge ?
La convention de partage rédigée devant un notaire permet un règlement rapide à l’amiable. Elle est particulièrement utile pour les partenaires pacsés ou concubins.
En l’absence d’accord, la voie judiciaire devient inévitable. Le juge peut alors :
- ordonner la vente du bien,
- désigner un notaire pour la liquidation de l’indivision,
- trancher sur les apports revendiqués.
Protéger son apport personnel dans un achat immobilier à deux : conseils
Voici 3 bonnes pratiques pour éviter les conflits :
- Rédiger une clause de remploi dans l’acte notarié,
- Conserver toutes les preuves d’origine de fonds,
- Choisir un accompagnement sur-mesure avec un courtier en crédit qui connaît bien les implications juridiques de l’achat à deux.
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